2023, annus horribilis
Des niveaux d’activité en berne, voire au plus bas depuis 10, même 15 ans : 2023 apparaît comme une année noire, tant sur les marchés fonciers qu’immobiliers, dans un contexte économique général également morose. Sur les marchés fonciers, le nombre de ventes de terrains déclarés constructibles enregistrées par les notaires est en baisse de 27 %, tandis que selon l’Unam les mises en chantier de maisons individuelles, dans le sillage de la chute d’activité de la construction, sont en recul de 31 %.
La situation n’est guère meilleure dans l’immobilier. Les chiffres des notaires sur le segment de l’ancien confirment le ralentissement observé fin 2022, avec un recul de 25 % du nombre de transactions en 2023, année record : ce sont les maisons qui pâtissent le plus de cette situation avec 39 000 ventes, plus faible total depuis 2013. Ce fort ralentissement de l’activité commence à peine à se répercuter sur les prix, qui sont orientés à la baisse sur le territoire régional, que ce soit pour les maisons ou les appartements.
Parallèlement, le secteur du neuf souffre de la baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages ainsi que de la hausse des coûts de construction liée aux prix des matériaux. Les données des promoteurs laissent apparaître une chute de 50 % des mises en vente (moins qu’en 2020, en pleine crise de la Covid) et de 30 % des réservations nettes.
Cette dernière évolution trouve son origine dans la moindre présence des investisseurs particuliers (28 % des réservations en 2023), touchés par la hausse des taux d’intérêt et par un dispositif de défiscalisation moins attractif, baisse qui n’est pas compensée par les ventes en bloc aux bailleurs sociaux ou aux investisseurs privés.
Ce sont les opérateurs du logement locatif intermédiaire (dispositif dorénavant suivi dans la Note) qui tirent leur épingle du jeu dans ces ventes en bloc, alors que les bailleurs sociaux apparaissent en retrait, en lien avec un volume d’agréments au plus bas depuis 2006 : 17 500 ont été délivrés en 2023 contre 36 000 en 2016.
En ce début 2024, dans un contexte économique et géopolitique difficile, les inconnues sont nombreuses :
- Quelles vont être les évolutions des taux d’intérêt (décrue ou stabilisation sur un plateau haut) ?
- Quelles vont être les évolutions des taux d’intérêt (décrue ou stabilisation sur un plateau haut) ?
- Quel va être l’impact des évolutions réglementaires, en particulier sur les règles concernant le DPE ?
- Quel ajustement à venir des prix immobiliers et fonciers ? Quelle évolution pour le Fonds vert (dont un focus est présenté p12) ?
Comme pressenti lors de la précédente note de conjoncture, c’est l’attentisme qui va donc primer pour l’année à venir.
Gwenola Le Foll • Philippe Pauquet • Observatoire régional du foncier (ORF)
