Conjoncture des marchés
Chaque semestre, l’ORF publie la Note de conjoncture et présente lors d’une rencontre les chiffres et l’analyse de la conjoncture des marchés fonciers et immobiliers en Île-de-France, à partir des données de ses membres, et rend compte de l’activité des opérateurs. Depuis 2015, l’observation s’est enrichie du suivi des transactions foncières et des prix immobiliers autour des futures gares du Grand Paris Express et des prolongements des lignes Éole et 11. Retrouvez toutes nos analyses dans les notes de conjoncture et la synthèse des débats dans les actes des rencontres.
| Où s’arrêtera la hausse des prix fonciers et immobiliers ?
Le dynamisme des marchés fonciers observé depuis 2015 ne se dément pas. En 2018, le nombre de transactions approche la barre des 60 000, dépassant le niveau déjà élevé de 2016, sans toutefois atteindre le pic de 2017. Les volumes financiers s’élèvent à près de 35 milliards, soit 10 milliards de plus que les niveaux observés 10 ans plus tôt. Dans l’ensemble régional, la grande couronne continue de tirer son épingle du jeu, avec des volumes financiers qui n’ont jamais été aussi élevés depuis 2006, alors que le nombre d’hectares vendus reste relativement stable. Les prix des terrains constructibles ont pour leur part pratiquement doublé en douze ans, quel que soit le territoire. Sur la période récente, ils continuent d’ailleurs à progresser très sensiblement, avec des hausses pouvant dépasser 10 %, tant en petite qu’en grande couronne. Le nombre de logements neufs mis en vente entre les 1ers semestres 2018 et 2019 a chuté de 18,4 % dans la région, mais moins sensiblement dans la MGP (- 9,8 %). De leur côté, les réservations sont en hausse de 7 % sur un an. Ainsi, alors qu’entre 2010 et 2017, le nombre de mises en vente était jusqu’alors supérieur aux réservations de logements, 2018 montre une baisse de l’offre d’environ 20 % avec un prolongement probable en 2019 selon les promoteurs. La diminution des délais d’écoulement des nouveaux programmes témoigne aussi de la tension qui commence à se manifester sur les marchés immobiliers. Dans ce contexte, la part des investisseurs continue sa progression. Cette baisse de l’offre sur le marché neuf, combinée à l’attractivité des taux d’intérêt toujours plus bas, se répercute sur le marché du logement ancien. Les ventes continuent de progresser : + 8 % en petite couronne et + 15 % en grande couronne au 2e trimestre 2019. À noter le record de 37 000 ventes d’appartements anciens dans ce dernier territoire. L’évolution des prix accompagne le dynamisme de la demande de logements. Ils poursuivent leur progression : de 4 à 5 % en petite couronne, et de 1 à 2 % en grande couronne. Selon les notaires, ces tendances vont se prolonger en 2019. Le panorama des marchés fonciers et immobiliers qui se dessine ici reflète les liens de causalité entre les fonciers urbains, de plus en plus complexes (renouvellement urbain, densification, dépollution…) et leur coût d’aménagement, alors que la demande de logements est encore importante. Pour l’avenir, on peut alors s’interroger sur la difficulté à équilibrer financièrement les opérations d’aménagement public, mais aussi sur l’incidence à long terme de taux d’intérêts réels durablement bas. • Marie-Antoinette Basciani-Funestre • Philippe Pauquet • Observatoire régional du foncier (ORF) |
