La lettre de l’ORF est un quadrimestriel qui met en avant études, outils, opérations remarquables en France ou à l’étranger, liés à l’aménagement et aux problématiques du foncier. À chaque numéro, la parole est donnée à l’un des représentants des membres de l’ORF. Vous y trouverez également une rubrique des marchés pratiques, un point juridique sur le foncier et toute l’actualité de l’association.
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Les implications pour le SAF94 du transfert du DPU aux établissements publics territoriaux par Emmanuelle Barat • SAF94
Depuis le 29 janvier 2017, la compétence en matière de Droit de Préemption Urbain (DPU) est transférée des communes aux Établissements Publics Territoriaux (EPT) auxquels elles appartiennent. L’article 102 de la loi relative à l’Égalité et à la Citoyenneté n° 2017-86 modifie les dispositions de l’article 212-2 du code de l’urbanisme. Ce changement ne s’effectue pas sans heurts. Le manque de communication sur cette modification législative entraîne pour le Syndicat Mixte d’Action Foncière du Val-de-Marne (SAF94) des incertitudes et des risques dans l’accomplissement de ses missions d’opérateur foncier public auprès des communes adhérentes.
Les conséquences immédiates de la loi
Entre le 29 janvier et la mi-mars, les Conseils de Territoire des EPT ont eu à statuer sur les préemptions transmises par les villes. Or, la plupart des adhérentes du syndicat a appris ce changement une semaine après la promulgation de la loi raccourcissant d’autant les délais de procédure. Le syndicat n’a pas pu anticiper la perte de l’exercice du DPU sur ses périmètres d’intervention foncière. Le SAF ne pouvait plus préempter et des opérations en cours ont dû être reportées afin de purger le DPU. Les délais pour réunir un Conseil et ceux pour préempter étant peu compatibles, les premiers Conseils de Territoire ont délégué l’exercice du DPU à leur exécutif permettant au SAF de retrouver la maîtrise des délais de procédures d’acquisition et de cession.
Des solutions pour que le SAF94 acquiert dans le cadre d’une préemption
Depuis le mois d’avril, sur demande de certaines villes, des EPT ont délégué l’exercice du DPU au SAF. Mais tous ne suivent pas cette logique. Actuellement, existent trois cas :
soit le DPU est exercé par le Président du Territoire avec délégation ponctuelle de l’exercice au SAF ;
soit le DPU est délégué au SAF sur un périmètre d’action foncière comme antérieurement ;
soit le DPU est délégué à la commune et le SAF ne peut plus préempter, la subdélégation étant interdite. C’est la situation la plus défavorable. La mairie doit préempter puis revendre le bien au SAF. Il y a alors deux mutations d’un même bien, donc doublement des frais notariés et augmentation du coût foncier.
La délégation de l’exercice du DPU n’est pas sans risque :
les délais de délibérations de chaque instance pour la valider entraînent une période de latence avec un risque de manquer une décision de préemption;
les décisions de préemption étant souvent attaquées en justice, la complexification des procédures, sources d’erreurs, augmente les risques d’annulation judiciaire.
Les conséquences pour le SAF sur ses autres interventions
Ces modifications législatives alourdissent toutes les procédures. Il faut, en effet, compter le temps de réponse du troisième interlocuteur :
pour que le Territoire délègue de façon ponctuelle le DPU en cas de création d’un nouveau périmètre d’intervention,
pour que le Territoire renonce à la DIA en cas de transaction amiable (en absence de DPU pour le SAF ou la ville).
Passées les premières frayeurs causées par l’absence d’anticipation et de concertation autour de ces implications législatives sur les périmètres d’intervention du SAF94, les chaines de décisions se mettent en place rapidement pour répondre dans les délais des préemptions ou dans le cadre des transactions amiables ne pas allonger les temps entre une décision et la signature de l’acte.
N°25 - Juin 2017
Au sommaire : édito de Dominique Figeat président de l’ORF – Démarches et pratiques : • Les implications pour le SAF94 du transfert du DPU aux établissements publics territoriaux par Emmanuelle Barat (SAF94) • La transformation du pavillonnaire en Seine-Saint-Denis par Sébastien Lerda (DRIEA) – Foncier Juridique : des évolutions législatives et réglementaires en matière de foncier dans les PLH
Au sommaire : édito de Dominique Figeat président de l’ORF – Démarches et pratiques : • La réalisation d’opérations d’aménagement résilientes aux inondations : des freins économiques substantiels par Anne-Laure Moreau (CEPRI) • La consommation d’espace par le commerce en IDF par Céline Salagnac (DRIEA) – Foncier Juridique : Avancées législatives sur l’accès aux données
Au sommaire : édito de Geoffroy Didier vice-président de la région IDF – Démarches et pratiques : • L’aménagement privé au service de l’attractivité des territoires par Séverine Suster (SNAL) • Le Paris de l’innovation par Claude Praliaud (directeur de l’urbanisme, Mairie de Paris) – Foncier Juridique : Mobilisation du foncier public pour le logement, assouplissement de la décote
Au sommaire : édito de Jean-Louis Girodot président du Ceser IDF – Démarches et pratiques : • Analyse statistique de la densification pavillonnaire par Grégoire Palierse & Dominique Toujas (Cerema) • L’intensification urbaine dans les projets franciliens du PNRU par Louise Faure (ANRU) – Foncier Juridique : Nouvelles mesures de simplification des procédures
Au sommaire : édito de Gilles Bouvelot directeur général de l’EPFIF – Démarches et pratiques : • Accompagner l’urbanisation aux franges de la métropole francilienne par un collectif d’étudiants encadrés par B. Guigou & J. Rollin (EUP) • Évaluation des effets prix de l’offre foncière en PACA par Ghislain Geniaux, Claude Napoloéne (INRA) & Bertrand Leroux (Cerema) – Foncier Juridique : Modernisation du contenu du PLU
Au sommaire : édito de Dominique Figeat président de l’ORF – Démarches et pratiques : • L’envolée du prix des logements ne s’explique ni par l’évolution du prix, ni par celle du nombre, des terrains à bâtir par Jacques Friggit (CGEDD) • Dissocier la propriété du foncier, un levier pour produire du logement abordable par Hélène Joinet & Martin Omhovère (IAU îdF) – Foncier Juridique : Aide aux communes et aux intercommunalités bâtisseuses
Au sommaire : édito de Michel Dulimon directeur de la promotion du groupe Arcade – Démarches et pratiques : • Incidence de la loi Alur sur l’évolution du bâti parisien par C. Blancot & F. L’Henaff (APUR) • La Maîtrise d’oeuvre de Développement Urbain et Économique (MODUE) par Tristan Bodin (responsable du service foncier, Communauté d’agglomération Plaine Commune) – Foncier Juridique : La PIL, procédure pour favoriser le logement
Au sommaire : édito de Valérie Mancret-Taylor Directrice générale de l’IAU IDF – Démarches et pratiques : • Les opérations à fort potentiel de logements en IDF par Gaëlle Bonnefond (DRIEA) • Pressions foncières : lorsque le marché déstabilise l’agriculture par Sarah Charre (Safer IDF) Martin Omhovère (IAU îdF) – Foncier Juridique : Du nouveau pour le logement intermédiaire
Au sommaire : édito de Gilles Leblanc directeur de la DRIEA – Démarches et pratiques : • Regard vers d’autres contextes : effet du Crossrail à Londres par Sonia Guelton (Institut d’Urbanisme de Paris – Université Paris-Est Créteil) • La TVA Anru : marchés immobiliers locaux et diversification de l’offre par Marion Delplanque & Brigitte Guigou (IAU îdF) – Foncier Juridique : La loi Alur et la réforme des sites et sols pollués
Au sommaire : édito de Patrick Jarry président de la Fédération régionale des EPL IDF – Démarches et pratiques : • Reconversions de bureaux en logements : l’effet du différentiel de prix par Renaud Diziain (Conseil en analyse spatiale des marchés immobiliers) • Le versement pour sous-densité par Vincent Viguié, Paolo Avner & Stéphane Hallegatte (Centre Cired) – Foncier Juridique : La loi Alur et la relance des politiques foncières
Au sommaire : édito de Dominique Figeat président de l’ORF – Démarches et pratiques : • Demandes de Valeurs Foncières Une source prometteuse pour l’analyse des marchés fonciers par Marie-Antoinette Basciani-Funestre & Camille Daval (DRIEA) • Des processus de production de la ville qui évoluent Mise à jour 2012 du mode d’occupation du sol par Martin Omhovère (IAU îdF) – Foncier Juridique : Le foncier, objet de nombreuses attentions du législateur (partie 2)
Au sommaire : édito de Dominique Figeat président de l’ORF – Démarches et pratiques : • Nouvelles modalités d’intervention sur le foncier public par Philippe Bauchot & Paul Rius (DAFI) • Quel foncier pour le maintien d’activités sous contraintes par Amélie Darley & Pauline Zeiger (IAU îdF) – Foncier Juridique : Le foncier, objet de nombreuses attentions du législateur (partie 1)
Au sommaire : édito de Françoise Descamps-Crosnier Députée des Yvelines – Démarches et pratiques : • Observation de la consommation des espaces agricoles (OCEAN) : un outil de maîtrise par Marie-Antoinette Basciani-Funestre (DRIEA) • Création de l’observatoire des marchés fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris par Étienne Guyot (Société du Grand Paris) – Foncier Juridique : Renforcer les dispositions foncières des projets de loi
Au sommaire : édito de Michel Dulimon représentant de l’AORIF directeur de la promotion du groupe Arcade – Démarches et pratiques : • Foncier et pavillonnaire en Seine-Saint-Denis : quels leviers d’action publique par Carole Constans-Martigny & Fanny Hervé (DRIEA) • Pressions foncières sur les espaces agricoles et naturels : quel plan d’actions pour l’IDF par Amélie Darley (IAU îdF) – Foncier Juridique : La loi relative à la mobilisation du foncier public
Au sommaire : édito de Emmanuelle Cosse, vice-présidente du conseil régional – Démarches et pratiques : • Pressions foncières en milieux agricoles et naturels : vers un retour des acteurs agricoles sur le marché par Martin Omhovere (IAU îdF) • Potentiel de densification autour des gares : l’exemple des Hauts-de-Seine par Fabienne Roquier-Chavanes & Mélanie Grandin (DRIEA) – Foncier Juridique : Prise de possession d’un bien exproprié, décision du conseil constitutionnel n° 2012-226
Au sommaire : édito de Stéphane Keita président de l’AORIF – Démarches et pratiques : • Le foncier dans les dynamiques de la logistique : le cas de l’IDF entre 1987 et 2008 par François Graille (DRIEA) • Le Conseil national de valorisation ferroviaire : missions et actions par Thérèse Cornil (CNVF) – Foncier Juridique : La taxe d’aménagement à l’épreuve du feu, les trois défis de la réforme de la fiscalité
Au sommaire : édito de Dominique Figeat président de l’ORF – Démarches et pratiques : • Projet Grand Paris : l’action foncière de la Société du Grand Paris par Catherine Barbé (directrice de l’aménagement et de l’urbanisme de la Société du Grand Paris) • Densité et mixité, une réflexion renouvelée : la ZAC Claude Bernard par Marie-Anne Belin (Semavip) – Foncier Juridique : La SAFER IDF
Au sommaire : édito de Rémi Roché, président du Snal IdF-Picardie – Démarches et pratiques : • L‘action foncière sur les copropriétés : l’achèvement de la maîtrise foncière à Clichy-sous-Bois/Montfermeil par Christophe Canu (Directeur de l’ingénierie foncière et immobilière AFTRP) – Foncier Juridique : Un encouragement à la production de logements neufs en accession dans et autour des quartiers ANRU
Au sommaire : édito de François Dugeny directeur général de l’IAU IdF – Démarches et pratiques : • Anticiper les mutations foncières autour des pôles gare : L’exemple de la ligne 11, une expérience à suivre par Sophie Laurent & Pauline Zeiger (IAU îdF) – Foncier Juridique : L’avis des Domaines dans les opérations immobilières des collectivités locales, l’application au logement social
Au sommaire : édito de Jean-Pierre Nourrisson de la Fédération des EPL – Démarches et pratiques : • Le logement social, une ambition pour le Grand Paris : se saisir des projets urbains autour des gares par Pierre Carli (Président de l’Aorif) – Foncier Juridique : Observer les marchés fonciers franciliens, vers une exploitation des données de l’administration fiscale
Au sommaire : édito de Jean-Luc Laurent, conseil régional délégué spécial au Grand Paris et à la Métropole – Démarches et pratiques : • Mobilisation du foncier public en faveur du logement et de l’aménagement durable par Dominique Figeat (DAFI) • Les quartiers ANRU, le début d’une profonde mutation foncière : l’exemple de Dammarie-les-Lys par Daniel Joret (directeur du renouvellement urbain et des politiques techniques – GIE Logement Français) – Foncier Juridique : Réformer le droit de préemption, enjeux et questionnements
Au sommaire : édito de Hervé Manet président du pôle promotion d’Icade – Démarches et pratiques : • Opérations d’aménagement denses : mythes et réalités par Rémi Roché directeur général de Loticis et président de SNAL IDF/Picardie & Guillaume de la Lubie (Loticis) • Restructuration immobilière : la tranche 26 de la copropriété de Grigny 2 par Anne Bain (Directeur de l’Ingénierie Foncière et Immobilière de l’AFTRP) – Foncier Juridique : Le droit de préemption
Au sommaire : édito de Jean-Claude Ruysschaert, Préfet et DRIEA – Démarches et pratiques : • D’une opportunité foncière au projet urbain : l’action de la SEM Plaine Commune par Daniel Cocheton (SEM Plaine Commune Développement) • Évaluation de l’impact agricole en Seine Aval : une étude innovante commanditée par l’EPFY par Aude Debreil (directrice générale de l’EPFY) – Foncier Juridique : Comment favoriser la construction de logements sociaux, la majoration de coefficient d’occupation des sols (COS)
Au sommaire : édito de Pierre Carli président de l’Aorif et du Directoire du Logement Français – Démarches et pratiques : • D’une opportunité foncière au projet urbain : le rôle de l’EPF des Yvelines à Neauphle-le-Château par Aude Debreil (directrice générale de l’EPFY) • Stratégie et veille foncières en centre-ville : l’action de l’EPFIF par Franck Baltzer (EPFIF) – Foncier Juridique : La mobilisation du foncier ferroviaire, le cas de Marnes-la-Coquette
Au sommaire : édito de Georges Cavallier président de l’ORF – Démarches et pratiques : • Intervenir en requalification urbaine : les exemples d’Ivry-sur-Seine et de Montrouge par Anne Bain (Directeur de l’Ingénierie Foncière et Immobilière de l’AFTRP) • Études foncières : le PLU de Nanterre par Amélie Darley (IAU îdF) – Foncier Juridique : La décote des terrains de l’Etat, l’expérience de l’EPF 92
