Démarches et pratiques
Les bailleurs sociaux dans le marché des fonciers à urbaniser
Une nouvelle approche des marchés fonciers élaborée par l’ORF
L’ORF a développé une méthode originale pour appréhender les transactions foncières liées à la production urbaine en exploitant DV3F pour identifier toutes les transactions portant sur des « fonciers à urbaniser » (FAU), c’est-à-dire sur des parcelles acquises en vue d’accueillir des nouveaux locaux. Les FAU intègrent les terrains nus à bâtir, mais aussi les terrains nus agricoles ou forestiers et les espaces déjà construits dans la mesure où ils sont achetés en vue d’être (re)construits ou densifiés. Un des apports de la méthode est de permettre une entrée par acteurs et de suivre les volumes et les valeurs foncières cédés entre les grands protagonistes de la production urbaine.
L’approche par acteurs montre que les professionnels sont au centre de la chaine des FAU. Sur la période 2018-2020, ils représentent 86 % des achats et 69 % des ventes en valeur. Au sein des professionnels, les bailleurs sociaux constituent une catégorie spécifique.
Les achats des organismes HLM pèsent 8 % du marché des FAU en valeurLes organismes de logements sociaux (OLS) interviennent en tant qu’acquéreurs de ressources foncières mais aussi en tant que vendeurs. Sur la période 2018-2020, si l’on se concentre sur leur activité d’achat, les OLS franciliens représentent environ 2 % du marché global des FAU en surface (soit 60 ha/an) et 8 % du marché en valeur (soit 640 M€/an). Ces ressources foncières sont acquises en grande majorité auprès d’autres professionnels de la production urbaine (pour 83 % des valeurs). Une déclinaison de cette catégorie permet de repérer le poids des acquisitions auprès des promoteurs immobiliers (29 %), ainsi que le marché foncier interne aux acteurs du logement social (29 %). Notons aussi la place de l’EPF dont la proportion est moindre (5 %) mais notable compte tenu du fait qu’il s’agit de la seule catégorie d’acteurs comprenant une seule personne morale et qu’interviennent des dispositifs de minoration foncière destinés à financer la production de logements sociaux.
La géographie des acquisitions par les OLS privilégie le cœur de la région mais apparait tout de même moins concentrée que l’ensemble du marché des FAU. Bien que l’activité soit forte en petite couronne, elle l’est aussi dans des intercommunalités de grande couronne comme la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise ou la communauté de communes du Vexin-Val de Seine. Dans chacun de ces deux territoires, les OLS ont acquis pour plus de 60 millions d’euros de FAU par an sur la période 2018-2020. Les acquisitions foncière des bailleurs traduisent pour partie les obligations de la loi SRU : à l’échelle régionale, les communes identifiées SRU représentent en effet 50 % des acquisitions de FAU en valeur et 40 % des surfaces.
La dynamique de VefaL’achat de foncier n’est pas le seul levier pour produire des logements sociaux. La production passe également par des opérations d’acquisition-amélioration ou par l’achat de programmes immobiliers en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) auprès de promoteurs qui ont acquis le foncier et pris en charge la construction. En dynamique, la part que représentent les OLS dans l’ensemble des acquisitions de FAU a nettement diminué au cours de la décennie 2010. Ils représentent 8 % des valeurs échangées entre 2018 et 2020, contre 11 % entre 2010 et 2012. En parallèle, la part représentée par les promoteurs immobiliers s’est nettement accentuée. Cet effet de vases communicants renvoie au fort développement de la Vefa HLM sur la période.
Une activité de vente plus réduite, principalement au profit d’autres organismes HLMLes OLS sont également vendeurs de ressources foncières, mais pour un volume financier bien moindre représentant 270 M€/an sur la période 2018-2020. Ils vendent en majorité à d’autres bailleurs sociaux (57 % du total), puis aux promoteurs (17 %) et aux investisseurs (9 %). L’importance des ventes entre bailleurs témoigne des recompositions géographiques de patrimoine, des opérations menées dans le cadre du renouvellement urbain et des stratégies de valorisation des gisements fonciers.
À retenir
Au sein du marché des fonciers à urbaniser, les organismes HLM interviennent principalement en tant qu’acquéreurs : ils représentent 2 % de ce marché en termes de surface et 8 % en termes de valeur. Leurs acquisitions se concentrent au cœur de l’agglomération et reflètent aussi la géographie des communes SRU qui totalisent 50 % de l’ensemble de ces transactions. Ces achats s’effectuent en majorité auprès de promoteurs (29 %) via la Vefa ou auprès d’autres bailleurs (29 %) : le marché des FAU étant avant tout un marché de professionnels. L’approche par le marché des FAU ne couvre cependant pas l’intégralité de la production HLM, qui passe également par l’acquisition et le conventionnement de programmes immobiliers.
Pour en savoir +...• Alexandre Coulondre, chercheur indépendant • Hélène Joinet, Philippe Pauquet • L’Institut Paris Region•
Au sommaire : Le mot de Sébastien Alavoine, directeur général adjoint de L’Institut Paris Region • Démarches et pratiques – La Transition foncière : du foncier aux sols vivants par Candice Pigeard, déléguée générale de l’Institut de la Transition foncière • Les bailleurs sociaux dans le marché des fonciers à urbaniser par Alexandre Coulondre chercheur indépendant, Hélène Joinet, Philippe Pauquet de L’Institut Paris Region • Foncier Juridique –Les apports des décrets du 27 novembre 2023 dans la mise en œuvre du « Zéro artificialisation nette » par Violette Legros, chargée d’études Foncier de la DRIEAT/ORF
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