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LES MICRO-MARCHÉS SUR PARIS ET LA PETITE COURONNE

La rencontre de conjoncture de l’Observatoire régional du foncier du jeudi 5 mars 2020 a été l’occasion de faire un point d’étape sur l’étude en cours commandée par l’ORF et réalisée par le chercheur Alexandre Coulondre sur les micro-marchés du logement en Île-de-France. Ce travail repose sur une analyse fine des données statistiques, l’objectif étant de produire une typologie des marchés immobiliers au niveau des IRIS et ainsi caractériser différentes catégories de « micro-marchés ».

Cette analyse a permis de distinguer 10 types de micro-marché : des logements les plus prestigieux aux logements les moins attractifs ou logements investis par les promoteurs. Une analyse dynamique de ces catégories permet également de constater que certains IRIS passent d’un micro-marché à un autre dans le temps.

Zoom sur les quartiers de gare
Un focus a été réalisé sur 49 quartiers de gares (réseaux du Grand Paris Express, Eole et le prolongement de la ligne 11 excepté Paris intramuros) dont l’ouverture est prévue avant 2025. Cette approche fine révèle, contrairement aux idées reçues, que la gamme des prix au mètre carré est très étendue.

L’analyse met en évidence quatre fourchettes de prix distinguant des situations tranchées du point de vue des marchés résidentiels : certains quartiers de gare, les moins valorisés, voient s’échanger des biens entre 1 700 et 2990 euros/m², quand les plus valorisés enregistrent des transactions comprises entre 4 349 et 6 870 euros /m².

Les prix n’augmentent pas uniformément dans les futurs quartiers de gare du Grand Paris Express ou d’Eole et n’augmentent pas du tout dans certains sites. Dans chacun de ces micro-marchés, les niveaux de prix et leurs évolutions sont très divergents. Ainsi, c’est dans les quartiers concentrant les ménages les plus riches que les valeurs de l’immobilier, déjà élevées, progressent le plus rapidement.

Le rendu de cette étude ORF est prévu au 2e trimestre 2020.

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